Можно ли инвестировать в недвижимость через биржевые фонды и какая возможна доходность?

В 2023 году доходность фондов недвижимости составила в среднем 8–24% годовых.

Каким образом формируется доходность для частных инвесторов в данных фондах?

Заработок пайщиков фонда чаще всего состоит из 2-х типов дохода:

Первый - доход от сдачи недвижимости фонда в аренду. Он выплачивается регулярно, к примеру, раз в квартал.

Второй - рост стоимости объекта недвижимости. Данная часть дохода выплачивается в конце срока действия фонда, когда объекты распродаются.

Самым востребованным объектом для инвестиций у фондов является складская недвижимость. В нее проинвестировано более 61% средств фондов. Далее идет торговая (15%), офисная (12%) и жилая (2%) недвижимость, а также прочие активы.

Доходность складских, торговых и офисных объектов потенциально выше и стабильнее, чем вложения в жилую недвижимость.

Причины этого - арендаторами в первом случае выступают крупные компании, берущие объекты на долгосрочную перспективу и способные регулярно выплачивать рентные платежи в пользу фонда вне зависимости от состояния экономики, а в крупных городах сейчас есть дефицит логистических помещений на фоне активно растущего спроса.

Так, в Москве и Мособласти в 2023 г. только 0,1% помещений было свободным, а в Санкт-Петербурге и области — 0,5%.

Какие перспективы в 2024 году и дальше?

В силу сохранения дефицита складской и торговой площади в крупнейших регионах РФ можно предположить сохранение исторической доходности фондов в 15-20% в среднем, инвестирующих в коммерческую недвижимость.

Основным драйвером спроса останется активно растущая отрасль электронной коммерции, для которой нужна логистическая инфраструктура.
Доходность фондов жилой недвижимости может снизиться на фоне вероятного охлаждения спроса на новостройки из-за постепенного сворачивания и ужесточения массовых программ льготной ипотеки и сохранения высокой ключевой ставки продолжительное время, что негативно отразится на главном локомотиве спроса - ипотеке.

При этом платежи, как правило, индексируются на уровень инфляции, что соразмерным образом приводит к увеличению регулярных выплат в пользу пайщиков.

Можно ожидать, что данный источник дохода в условиях повышенной инфляции в 2024 г. в номинальном выражении существенно вырастет, что позитивно отразится на совокупной доходности фондов.

Доходность фондов недвижимости может повыситься за счет появления фондов с активами в новых сегментах недвижимости, пользующихся активным спросом: земельные участки и центры обработки данных (ЦОД).

Например, в последнем случае в условиях внешних ограничений российские компании активно переносят свои мощности в дата-центры на территории РФ.

Какие фонды представлены на рынке?

Всего на рынке представлено более 400 паевых инвестиционных фондов.

Среди них можно выделить ряд фондов, специализирующихся на том или ином типе объекта: на коммерческой недвижимости - «Современный Арендный бизнес 7», «Современный 8», на жилой недвижимости - «Тинькофф Лужники Коллекшн» и «Тинькофф Квадратные метры», на ЦОДах - «Рентал ПРО».